¿Se puede vender una vivienda que está alquilada?

Resulta común que surja la interrogante de si se puede vender una vivienda que está alquila, aun cuando el contrato de arrendamiento se encuentra vigente. Y la respuesta a esto es que si, y es un proceso mucho más frecuente de lo que se cree, y del mismo modo, es legal, solo se deben tener algunos aspectos en cuenta, los cuales, estaremos explicando a continuación.

Factores a tener en cuenta

Vender una vivienda que está alquilada implica un proceso algo complejo, en el que es imprescindible conocer y respetar los derechos tanto del inquilino como del arrendador para así efectuar una operación de manera óptima y sin problemas futuros.

El primer factor a  considerar, es que el inquilino tiene derecho de tanteo para la compra de la vivienda, lo cual, está avalado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU), explícitamente en el artículo 14. Lo que quiere decir, que el arrendatario tiene prioridad ante la compra y la posibilidad de ejercer su derecho de adquisión preferente, a excepción de que haya renunciado a este derecho en su contrato de alquiler.

En caso de que la venta se realice a personas externas, el inquilino tiene derecho a que el nuevo propietario respete los términos establecidos en el contrato, por lo mínimo hasta que este expire, lo que puede ser en cinco años, al ser una persona natural, o en siete, si es una persona jurídica (empresas).

Si al vender una vivienda que está alquilada, no se le notifica al propietario adquiriente el hecho de que esta se encuentra habitada por un inquilino, el vendedor deberá indemnizar al inquilino por medio de un aporte equivalente a la mensualidad de renta vigente por cada año que falte por cumplir del contrato, y en este sentido, el comprador deberá respetar el contrato de alquiler por el tiempo restante para cumplir el plazo mínimo legal.

¿En qué consiste el Derecho de tanteo y retracto?

Como anteriormente lo mencionamos, el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo y retracto, el cual, consiste en que al vender una vivienda que está alquilada, el arrendatario pueda disponer de la oportunidad de adquirirla primero ante otros compradores.

Por lo tanto, para que la vivienda pueda venderse, por ley, el propietario debe notificar al inquilino que desea ponerla en venta. Esto se debe realizar por un escrito en donde se debe incluir el precio y las condiciones, posteriormente el inquilino dispone de 30 días para tomar una decisión. Siempre y cuando no se haya renunciado al derecho de tanteo y retracto mediante el contrato de alquiler.

En caso de vender una vivienda que está alquilada, y no notificar al inquilino, este puede ejercer su derecho de retracto, de igual forma, si la vivienda se vende en un precio menor al estipulado. En el cual,  se le permite anular la compraventa ya culminada.

El comprador adquriente debe justificar que se realizaron de manera óptimas las notificaciones correspondientes, y además, que se cumplieron satisfactoriamente los requisitos de manera de que el inmueble se pueda inscribir a su nombre en el Registro de la propiedad.

Consejos

Para poder efectuar con éxito la operación de vender una vivienda que está alquilada, es importante que tanto el vendedor, como el inquilino y el comprador tengan presente los siguientes consejos:

Para el vendedor: repasar el contrato de arrendamiento, para que así tenga presente si existe o no el derecho de tanteo y retracto. De igual manera, resulta indispensable que comunique por escrito al futuro comprador de la existencia del contrato de arrendamiento. Y no menos importante, que al tomar la decisión de vender le informa por escrito a su inquilino lo esencial con respecto a la venta.

En el caso del comprador: es indispensable que como comprador se conozca si residen inquilinos, así como también las normas establecidas en el contrato. De igual manera, es importante analizar el tipo de inquilino, como ha sido la relación arrendaticia, o si existe algún otro pacto distinto al estipulado en el contrato.

Con respecto a los inquilinos: es importante que repasen lo estipulado en el contrato de arrendamiento, ya sea para ejercer su derecho de tanteo y retracto o para cesiorarse de la veracidad de las necesidades alegadas por el nuevo arrendador.

Si tienes cualquier otra duda con respecto a vender una vivienda que está alquilada, no dudes en contactarnos. En Optimacasa somos especialistas en compraventa de viviendas y alquiler, por lo que estamos dispuestos a responder a todas tus interrogantes.

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