¿Cómo influirá el COVID-19 en los precios de los pisos?

Para analizar el precio de mercado de la vivienda debemos tener en cuenta todos los factores que influyen en él.

Las primeras interrogantes de esta pandemia nos las encontramos cuando hablamos del ambiente que rodea al mercado inmobiliario. En estos momentos, la incertidumbre acerca de la evolución de cualquier variable que pueda influir en la oferta y en la demanda que fije el precio es total. Entre otras, existen ciertas incógnitas difíciles de responder en estas fechas, como por ejemplo: ¿Cuál será la situación económica de Madrid después del coronavirus? ¿Cuál será la tasa de desempleo? ¿Entraremos en un período inflacionario?  ¿Cuál será la posición del Euro respecto a otras monedas? ¿Hasta qué punto modificará el COVID-19 nuestro estilo y forma de vida? ¿Aceptaremos vivir en pisos interiores y con poca luz?…

Otras cuestiones significativas a la hora de analizar la fluctuación de precios de mercado serán el marco legal y el marco fiscal aplicable, tanto a nivel autonómico como estatal, en forma de impuestos devengados originados por compraventa.

Muchos se preguntarán después de este confinamiento si las preferencias de habitabilidad cambiarán. ¿Cuáles serán esas nuevas tendencias? ¿Obra nueva, áticos, pisos con patio, residenciales fuera de ciudad…?

Ahora bien, ¿cómo influye esto en los precios de mercado?

Debemos partir de cuál era la situación del mercado en el primer trimestre del año 2020, que, aún no habiendo una postura unitaria, a mi parecer sí que era cierto que el mercado estaba ralentizado, que los precios no subían como en el año 2016 y que la alegría no era lo que era. No obstante, había un gran volumen de operaciones inmobiliarias. En cuanto a precios se refiere, podríamos decir que estos tendían a estancarse, incluso con algunas bajadas poco significativas en ciertas zonas de la ciudad.

El COVID-19 nace siendo una crisis sanitaria, de la que no sabemos cuál será su repercusión real en la economía

¿Qué pasará con los propietarios de las viviendas? Porque, a diferencia de la última crisis del sector en la que sus niveles de endeudamiento eran altos, ahora no suelen superar el 35% de su renta disponible. ¿Estarán realmente obligados a vender? ¿Supone un problema el pago de la cuota hipotecaria, teniendo un ahorro que permita subsistir durante un tiempo en caso de desempleo hasta la nueva incorporación al mercado de trabajo? 

El COVID-19 nace siendo una crisis sanitaria, de la que no sabemos cuál será su repercusión real en la economía. En este caso, creo que deberemos analizar minuciosamente el perfil económico y laboral de los propietarios de las viviendas.

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El número de inmuebles en el mercado aumentará, con lo que los precios de mercado bajarán.

En aquellos barrios donde los propietarios de la viviendas no formen parte de la masa poblacional desempleada, por ejemplo: Moncloa, Argüelles, Salamanca…, será bastante difícil que los precios de mercado puedan bajar, porque si voy a perder dinero, ¿para qué voy a vender? Nos encontraremos ante una oferta estática en la que los posibles compradores poco nada podrán rebajar los precios de las viviendas si quieren adquirir una. 

Ahora bien, en los barrios donde las tasas de desempleo sean mayores, unido a endeudamientos no condenados, lógicamente se producirá una necesidad de venta mayor. Es decir, el número de inmuebles en el mercado aumentará, con lo que los precios de mercado bajarán. Si bien es cierto que, como en todo hay un límite, este será, en caso de propietarios endeudados, su deuda pendiente. O, en caso de propietarios no endeudados, este límite se corresponderá con la necesidad de atender a terceros pagos relacionados con cuestiones vitales.

¿Y… qué pasará con los compradores? Entiendo que existan ciudadanos que se hagan las siguientes preguntas: ¿Cuál será mi renta disponible? ¿Tendré ahorro suficiente para acceder a las nuevas y previsibles exigencias de la Banca? ¿Qué expectativas de ingresos tendré en esta nueva situación? ¿Estaré desempleado? ¿Aumentaré mi nivel de ahorro o correré riesgo al invertir?

Es complicado determinar cuál será la situación de las familias después del COVID-19, como será la nueva normalidad laboral y como será retribuida.

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Todos aquellos compradores que quieran adquirir vivienda en este 2020 buscarán comodidad.

Creo firmemente que todos aquellos compradores que quieran adquirir vivienda en este 2020 buscarán comodidad. Por lo tanto: áticos, pisos exteriores y amplios, bajos con patios, adosados, casas… destacarán entre las preferencias de los nuevos consumidores, hecho que contribuirá a que el precio no descienda tan bruscamente como en el resto de viviendas, independientemente o no de la zona de la ciudad en la que se encuentren. De este mismo análisis se puede concluir que aquellas viviendas que no gocen de ciertas comodidades o atractivos se verán perjudicadas en mayor proporción. 

No nos debemos olvidar de la Banca. ¿Cuáles serán las nuevas condiciones de financiación? Previsiblemente más restrictivas y menos asequibles a las rentas bajas, con lo que se intuye que las viviendas que más sufrirán en esta nueva realidad serán todas aquellas a las cuales puedan acceder las rentas bajas (personas con un salario cercano al SMI y con ahorros no superiores al 20% del precio total de la vivienda). Es decir, viviendas de carácter popular.

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Los nuevos precios de mercado dependerán de la necesidad de los vendedores

Según mi experiencia profesional, los nuevos precios de mercado dependerán de la necesidad de los vendedores a corto plazo y de las expectativas laborales a medio-largo plazo de los compradores. Si bien es cierto, creo que será un período corto y volátil de bajada (no superior a un 15%) en zonas exteriores a M-30 durante este 2020, en el que la recuperación del mercado laboral a medio-largo plazo marcará el punto de inflexión a una nueva normalidad estacionaria y similar a la encontrada en el último trimestre del año 2019. Zonas ubicadas dentro de la M-30 tendrán una cierta normalidad de mercado a principios del tercer trimestre. 

Si algo positivo ha tenido la crisis financiera de principios de siglo, fue que los bancos han aprendido cuánto dejarle a cada persona en función de sus circunstancias personales. Eso ha hecho que los actuales propietarios sean mucho más fuertes, ya que sus niveles de riesgo de impago son menores. Hoy tenemos un sector más robusto, más activo y atractivo y menos especulativo, lo que nos permitirá afrontar esta nueva realidad inmobiliaria con mucha más fuerza.

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